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Baux commerciaux

Contester une clause contraire au statut des baux commerciaux est un droit imprescriptible

L’action judiciaire tendant à voir réputer non écrite la clause d’un bail commercial n’est soumise à aucune prescription.

L'affaire soumise à la Cour de cassation

Dans sa première lettre publiée sur Internet, la 3^e chambre civile sélectionne et commente les arrêts les plus intéressants qu'elle a eu à prononcer au cours des mois de novembre et décembre 2020.

Parmi cette sélection, un arrêt du 19 novembre dernier retient tout particulièrement l'attention.

Dans cette affaire, un locataire soutenait que la clause de révision mentionnée dans son bail devait être réputée non écrite car elle était contraire au statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-15). De son côté, le bailleur rappelait que toutes les actions judiciaires liées au statut des baux commerciaux étaient prescrites passé 2 ans (c. com. art. L. 145-60). Or le bail avait été signé plus de 2 ans auparavant. L'action du locataire était donc, selon le bailleur, prescrite.

Commentaires de la Cour de cassation

La 3^e chambre civile a repoussé l'argument du bailleur. Voici comment elle commente sa décision.

Avant la loi Pinel. - Avant l’entrée en vigueur de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », certaines clauses contraires au statut des baux commerciaux étaient nulles (c. com. art. L. 145-15 ancien). L’action en nullité devait être engagée dans le délai de 2 ans à compter de la signature du bail (c. com. art. L. 145-60). Une clause contraire à l’ordre public se trouvait ainsi indirectement validée 2 ans après la signature du bail.

Depuis la loi Pinel. - La loi du 18 juin 2014 a substitué à la nullité le caractère « réputé non écrit » de ces clauses. Quelle est l’incidence, en terme de prescription, de la sanction de ce « réputé non écrit » ? Aucune disposition légale, souligne la 3^e chambre, n’est venue le préciser.

Toutefois, la 3^e chambre note que, dans d’autres matières, la jurisprudence a écarté l’application de délais de prescription aux actions tendant à déclarer des clauses réputées non écrites : tel est le cas, notamment, pour les clauses du règlement de copropriété et les clauses abusives.

La Cour de cassation a décidé d'en faire de même dans l'affaire qui lui était soumise. Ainsi, l’action tendant à déclarer réputée non écrite une clause de révision n’est pas soumise à prescription.

En réalité, et ainsi que la 3^e chambre conclut son commentaire, l'arrêt du 19 novembre 2020 est conforme à la volonté du législateur. Effectivement, au cours des débats sur le projet de loi Pinel, Mr le député Verdier avait proposé de modifier «  les articles L. 145-15 et L. 145-16 en remplaçant la nullité de certaines clauses par le fait qu’elles sont réputées non écrites. La clause réputée non écrite est en effet considérée comme n'ayant pas d'existence et, de ce fait, aucune prescription ne court à son égard. » (Assemblée nationale, n° 1739, rapport enregistré le 29 janvier 2014).

Pour aller plus loin : « Le bail commercial », RF 2020-2, § 608

Cass. civ., 3e ch. 19 novembre 2020, n° 19-20405 ; lettre de la 3e chambre civile n° 1 mise en ligne le 5 janvier 2021